都更營業稅基將統一計算

近年都更愈來愈熱，不過實務上都更營業稅稅基計算方式呈現「一國多制」，帶來許多困擾。為解決問題，財政部昨（14）日發布新解釋令，預計2021年元旦正式上路，共兩大重點。

首先，2021年起報核案件統一以較貼近市價的「更新後總價值」為銷售額，不得再以較低的「房屋評定現值」計算；第二，算法可採「共同負擔比」或「房地現值比」二擇一。新令將有助於建商在擬定權利變換計畫時更能精準提列成本，減少後續爭議。

建商以權利變換方式參與都更時，會擬定都更事業計畫或權變計畫，送地方政府核定，而營業稅是其中一項提列共同負擔項目，由建商支付稅款，但實質上由地主負擔，須負擔營業稅愈高，分配給地主的房地就會愈少。

過去在核定權變計畫中的營業稅時，地方政府各行其是，就連採用的銷售額都不一，有些採用較低的房屋評定現值，僅為市價的四成到五成；有些則以地方政府核定的更新後總價值為準，較貼近市價。

財政部官員表示，其實早在2017年6月7日，財政部就已發布解釋令，說明以權利變換方式進行的都更案件，應以「更新後總價值」作為營業稅的銷售額，不過當時並未給予緩衝期，部分地方政府未跟上腳步調整作法，仍採房屋評定現值核定。

問題在於，這類以房屋評定現值核定的都更案件，到了國稅局課稅端時，卻被要求以更新後總價值來課徵較高營業稅，此時就產生爭議。

因此財政部這次在解釋令中明定緩衝期，只要今年底前報核案件，課稅時皆以地方政府在權變計畫中所核定的營業稅為準，財政部會照單全收；但明年起就必須一律以更新後總價值為銷售額。

至於是否會因為明年起一律須以更新後總價值計稅，讓許多都更案趕在今年底前送件？內政部官員表示，其實都更集中在雙北，自2017年來就是以更新後總價值計稅，對多數案件而言沒差別，衝擊並不大，但其他縣市可望出現一波都更案送件潮。

此外，現在各地方政府在計算建商銷售給地主的比率時，有些是以共同負擔比來計算，如台北市；有些則是以房地現值比來計算，如新北市。新解釋令將兩種做法都納入，建商、地主可依據需求二擇一；若未選定，國稅局則會以房地現值比來計算。

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