合建分屋契稅申報兩樣態

地主與建商合建分屋，留意契稅的申報規定，台中市政府地方稅務局表示，由建商出資興建房屋，但建造執照的起造人包括建商及地主，又涉及不動產交換行為，因此契稅稅率依「交換」或「買賣」之差異，分別為2%或6%。

稅務局指出，依據《契稅條例》第12條規定，建築物在還沒有建造完成之前，若因買賣、交換、贈與，而讓其他對象擔任起造人，並取得使用執照者，到時候就是由使用執照所載的起造人，負擔申報契稅的義務。

因此在實務上，可能會受影響樣態，便是地主與建商合建分屋情形，稅務局表示，名義上是以地主為起造人，藉此申請建照、並取得使用執照，再受分配取得部分房屋。

實際上前述分屋模式，是地主透過其原有的土地持分，與建商交換取得房屋，因此在稅務認定上，會屬於契稅條例所規範的「交換」行為，依照稅法的實質課稅原則，便是由地主負責申報契稅。

至於何時該申報？稅務局指出，地主應在房屋建造完成，且主管機關核發使用執照日起算60日內，向稽徵機關報繳契稅。

稅務局提醒，經常發生合建分屋的地主，漏未申報契稅的情形，未依規定期限申報契稅者，每逾期三日會被加徵應納稅額1％的怠報金，最高以應納稅額為限，但不超過15,000元，若有匿報或短報契稅，除了補稅之外，還可能被加罰應納稅額一倍到三倍的罰鍰。

另一個申報重點則是稅率的差異，稅法規定的買賣、贈與契稅稅率，皆為契價的6%，但是合建分屋涉及「交換」行為，契稅稅率僅2%，租稅負擔較輕。

稅務局表示，因此在合建分屋的情形中，會跟土地公告現值來比較，房屋核定契價與土地公告現值相同部分，可以只依2%標準來課徵契稅。

不過在實際的交易狀況中，契價往往大於被交換土地的公告現值，稅務局表示，契約中超過土地公告現值的部分，這些差額就不算是交換，而是會視為不動產的「買賣」行為，因此要按照較高的6%稅率報繳契稅。

來源：

近期文章